¿Sube el precio de la vivienda o baja el valor de nuestro dinero?

A menudo me preguntan mi opinión sobre el precio de la vivienda: si está cara, si seguirá subiendo o si llegará ese momento que muchos llevan años esperando en el que los precios bajen de forma importante.

Mi respuesta suele empezar con otra pregunta: ¿Realmente sube tanto el precio de la vivienda o es nuestro dinero el que cada vez vale menos? Probablemente ocurran ambas cosas.

Los que tenemos ya unos cuantos años recordamos perfectamente cuando íbamos al cajero automático y sacábamos el clásico billete de 5.000 pesetas. Hoy seguimos haciendo prácticamente lo mismo: vamos al cajero y sacamos un billete de 50 euros. Y, por alguna diabólica casualidad, ambos empiezan por cinco y ambos tienen un tono marrón. Casi parece que uno hubiera sustituido naturalmente al otro.

Pero no. 5.000 pesetas no son 50 euros. 5.000 pesetas equivalen aproximadamente a 30 euros. Para tener los actuales 50 euros necesitaríamos algo más de 8.300 pesetas. Puede parecer una simple anécdota, pero creo que explica bastante bien lo que ha sucedido con nuestro dinero.

¿Ha subido la vivienda o ha perdido valor el dinero?

Todos conocemos historias de padres o abuelos que compraron una casa, un local o un campo por cantidades que hoy parecen increíbles. Un terreno por 300.000 pesetas, por ejemplo. Al cambio serían unos 1.800 euros. Naturalmente, sería un error pensar que 300.000 pesetas de entonces equivalían económicamente a 1.800 euros actuales. Aquellas pesetas tenían un poder adquisitivo muy superior. Y precisamente de eso estamos hablando.

Cuando vemos que aquel terreno comprado por 300.000 pesetas hoy puede valer decenas o cientos de miles de euros pensamos: «Cómo ha subido el precio de los inmuebles». Y es cierto. Pero también podríamos decir: «Cuánto valor ha perdido el dinero con el que los compramos».

La vivienda ha atravesado crisis, correcciones y periodos importantes de caída. Y volverá a suceder. El mercado inmobiliario no sube permanentemente ni lo hace en línea recta. Pero si ampliamos la perspectiva y observamos periodos de veinte, treinta, cuarenta o sesenta años, la tendencia nominal es difícil de ignorar: con sus correspondientes altibajos, cada vez hemos necesitado más dinero para comprar los mismos activos inmobiliarios.

Y no parece haber razones suficientes para pensar que las próximas décadas vayan a ser completamente diferentes. Habrá nuevas crisis y momentos en los que los precios bajen. Habrá viviendas que resulten malas inversiones y zonas que pierdan atractivo. Comprar cualquier inmueble a cualquier precio nunca ha sido una buena estrategia. Pero parece razonable pensar que, dentro de varias décadas, necesitaremos muchos más euros que hoy para comprar una misma vivienda.

Invertir no es solamente ganar dinero

Y aquí aparece otra forma de entender la inversión inmobiliaria. Cuando pensamos en invertir solemos preguntarnos: ¿Cuánto voy a ganar? Pero existe otra pregunta igual de importante: ¿Cuánto de lo que tengo conseguiré conservar?

El dinero en una cuenta mantiene su cifra. 50.000 euros seguirán siendo nominalmente 50.000 euros. Lo que no permanece necesariamente igual es lo que podemos comprar con ellos. Un inmueble, en cambio, es un activo real: tiene suelo, construcción y utilidad. Puede utilizarse, alquilarse o venderse y, aunque su precio fluctúe, históricamente los activos inmobiliarios bien elegidos han demostrado capacidad para conservar valor cuando ampliamos suficientemente el horizonte temporal.

Por eso, una inversión inmobiliaria no debería analizarse únicamente preguntándonos cuánto puede revalorizarse. También puede cumplir otra función: ayudarnos a conservar en el futuro el valor del patrimonio que tenemos hoy.

Esto no significa que comprar una vivienda garantice ganar dinero. No lo garantiza. La ubicación, el precio de compra, el estado del inmueble, los gastos y el horizonte temporal importan, y mucho. Quizá nuestros padres y abuelos no se hicieron ricos comprando aquel campo por 300.000 pesetas. Pero muchos consiguieron algo que, visto varias décadas después, resulta extraordinario: convirtieron 300.000 pesetas en 300.000 euros.

«El dinero pierde valor. El patrimonio atraviesa el tiempo.» — Pedro Alcalá